Som fastighetsägare i Spanien betalar du skatt. Först betalar du skatt till kommunen, till exempel "IBI' och 'Basura'. Du kan också behöva betala förmögenhetsskatt om du har mer än 700.000 euro i nettotillgångar i Spanien. I denna artikel diskuteras dock skatterna för att äga och hyra ut en fastighet i Spanien. Den 'impuesto sobre la renta de no residentes‘.
För att fastställa den beskattningsbara basen för spanska hyresintäkter för invånare skapar vi en skilja mellan den period under vilken du hyrde ut fastigheten och den period under vilken du inte hyrde ut fastigheten.
Du hyrde ut din fastighet
I den period under vilken du hyrde ut fastigheten Du måste ta med alla inkomster. Alltså inte bara hyresintäkter utan även de kostnader du debiterar hyresgästen, t.ex. el. Upp till sex månaders hyresskulder räknas också som inkomst.
Du får dra av kostnader från hyran om kostnaderna har uppstått under hyresperioden och om kostnaderna uppkommit för att hyra ut fastigheten. Avdragsgilla kostnader är ränta på hypotekslån, reparations- och återanskaffningskostnader (inte renoveringskostnader), kommunalskatt som IBI, bidrag till samfälligheter/urbanisering, städkostnader, försäkring, reklam och fastighetsmäklare, värdeminskning på 3% per år, värdeminskning på 10% per år, etc.
Du får dra av dessa kostnader om de uppkommit under hyresperioden. Du måste alltså proportionera de årliga fasta kostnaderna, t.ex. försäkring och IBI. Om du hyr ut 6 månader per år får du bara dra av hälften av de fasta kostnaderna.
Hyresintäkter minus avdragsgilla kostnader utgör skattepliktig inkomst. För en spansk icke-resident som bor i EU är skattesatsen 19% på den beskattningsbara inkomsten. I annat fall är avgiften 24%.
Du lät inte din fastighet
Om du lät inte fastighetenOm du beskattas för en kadastral inkomst, är 'imputación de renta inmobiliaria'. Ta 2% av det fastighetsvärde som anges på IBI-fakturan, eller 1,1% av fastighetsvärdet om fastighetsvärdet har reviderats under de senaste 10 åren. Om inget kadastralt värde finns tillgängligt ska 50% av inköpspriset användas.
Ett exempel. Fastighetsvärdet för din fastighet är 100 000 euro. Detta värde har inte reviderats under de senaste 10 åren. Från detta tar du 2%, så den beskattningsbara inkomsten uppgår till 2 000 euro. Den tillämpliga skattesatsen är 19% eller 24%, beroende på i vilket land du är bosatt. Om du är bosatt i EU är skattesatsen 19% och du betalar 380 euro i skatt per år.
Vad händer om du delvis hyr ut din fastighet?
För att beräkna den totala beskattningsbara inkomsten, ta den beskattningsbara inkomsten från uthyrning under uthyrningsperioden och den proportionella kadastralinkomsten för den period du inte hyrde ut.
Den totala hyresintäkten efter kostnader får aldrig understiga den taxerade inkomsten för ett år. I exemplet ovan är alltså den lägsta beskattningsbara inkomsten 2 000 euro. Om du har hyrt ut i 6 månader är den beskattningsbara inkomsten för den andra outhyrda 6-månadersperioden därför 1 000 euro.
Ett exempel. Du har hyrt ut din fastighet med ett taxeringsvärde på 100 000 euro under sommarmånaderna. Den totala hyresperioden är 50 dagar. Hyresintäkterna minus avdragsgilla kostnader är 4 000 euro. Fastighetsskatten uppgår till 1 726 euro (2 000 euro /365 *315). Den totala inkomsten uppgår därmed till 5 726 euro. Eftersom du till exempel är bosatt i Frankrike är skattesatsen 19%. Du betalar alltså ett belopp på 1 087,94 euro.
Hur deklarerar jag mina spanska skatter för icke-bosatta?
Om du inte hyr ut din fastighet har du en årlig skattedeklaration före den 31 december nästa år, baserad på katastralvärdet. Om du hyr ut din fastighet måste du deklarera skatt för varje kvartal som du har haft hyresintäkter. Tidsfristerna är 20 april för inkomster som erhållits under det första kvartalet, 20 juli för inkomster som erhållits under det andra kvartalet, 20 oktober för inkomster som erhållits under det tredje kvartalet och 20 januari för inkomster som erhållits under det sista kvartalet.
Om du under 2023 fick hyresintäkter i januari och augusti måste du deklarera och betala skatt före den 20/03/2023 för det första kvartalet och före den 20/10/2023 för det tredje kvartalet. Du behöver inte lämna in skatteformulär för det andra och fjärde kvartalet. Du måste dock fortfarande deklarera skatterna för perioderna utan hyresintäkter baserat på det katastrala värdet före den 31/12/2024.
Dessa skattedeklarationer lämnas via den så kallade 'modell 210' blankett. Observera att den spanska regeringen inte uppmanar dig att betala skatt. Det är ditt ansvar att deklarera skatter i tid för att undvika böter.
Övriga skatter
Som tidigare nämnts betalar fastighetsägare i Spanien också skatt till stadshuset. Dessa skatter är "IBI" och "basura" och baseras på fastighetens katastrala värde och rådhusets bestämmelser. Du behöver inte upprätta en skattedeklaration för dessa skatter, eftersom de kan debiteras direkt från ditt bankkonto.
Har du frågor om en fastighetsinvestering i Spanien? Vi står till ditt förfogande med förmedlingstjänster.
