Som väntat blir de spanska bestämmelserna om semesteruthyrning allt strängare. Lagstiftarna arbetar inte bara med nya initiativ för att begränsa semesteruthyrning, spansk rättspraxis tolkar också befintlig lagstiftning mer strikt. Till exempel utvidgas tolkningen av restriktioner för semesteruthyrning i Spanien inom bostadsrättsföreningar. I den här artikeln hittar du mer information om nya restriktioner för semesteruthyrning i Spanien.
Här finns mer information om våra förväntningar på den spanska hyresmarknaden 2024.
Nya avgöranden
Spaniens högsta domstol dömde i två avgöranden fastställt att semesteruthyrning kvalificerar sig som en ekonomisk verksamhet. Med ekonomisk verksamhet avses all yrkesmässig, affärsmässig och kommersiell verksamhet, som t.ex. en skönhetssalong, en läkarpraktik eller drift av en butik. Domstolen konstaterar att befintliga förbud i samäganderättsbestämmelser mot att bedriva ekonomisk verksamhet även kan tillämpas på semesteruthyrning. Semesteruthyrning kan därför inte uteslutande betraktas som bostadsanvändning av en lägenhet eller ett hus.
Konsekvenser för hyresvärdar
Denna begränsning är skild från den lagstadgade möjligheten för delägarföreningen att förbjuda semesteruthyrning med 3/5 av de närvarande rösterna vid en ordinarie bolagsstämma. Detta innebär att redan existerande klausuler med begränsningar av ekonomisk verksamhet i bolagsordningen eller samägandereglerna kan användas för att stoppa semesteruthyrning.
Detta är fallet om reglerna för delägarskap innehåller en klausul som förbjuder alla former av ekonomisk eller affärsmässig verksamhet i byggnaden eller komplexet. Detsamma gäller om det finns en klausul som begränsar användningen av lägenheterna och husen inom urbaniseringen till bostadsanvändning. Sådana klausuler måste vara otvetydiga: förbudet mot att utöva en ekonomisk verksamhet och/eller föreskriften att endast bostäder får användas måste vara tydlig, precis och uttrycklig. Om det finns en giltig begränsning kan administratören eller presidenten besluta att tolka dessa klausuler som ett förbud mot semesteruthyrning.
Konsekvenserna för ägare med en befintlig hyreslicens är fortfarande oklara. Å ena sidan kan man hävda att även om det finns ett förbud mot att bedriva en ekonomisk verksamhet eller ett föreläggande mot uteslutande bostadsanvändning, så länge som ingen åtgärd har vidtagits av samhället tidigare, har en uppsägning uppstått. Å andra sidan, och detta är ett mer troligt scenario, kommer man att försöka hävda att en hyreslicens bara bekräftar förekomsten av den ekonomiska verksamheten. Konsekvenserna måste därför bedömas från fall till fall. Tänk till exempel på följande frågor:
- Finns det en befintlig begränsning i stadgarna eller föreskrifterna?
- Är förbudet och/eller budet tillräckligt tydligt definierat?
- Hur såg samhället på semesterbostäder tidigare?
- Hur regelbundet sker uthyrningen?
Läs mer om delägarskap i Spanien här.
Vad menas med semesteruthyrning?
Reglerna för semesteruthyrning bestäms av de 17 olika autonoma regionerna i Spanien. Varje region har därför sin egen juridiska definition av semesteruthyrning. De allmänna kännetecknen för semesteruthyrning är dock att ett hus eller en lägenhet görs tillgänglig (i) regelbundet, (ii) mot en avgift, (iii) under korta perioder, (iv) direkt eller indirekt (med förmedling eller operatör) till (v) hyresgäster med semesterändamål. Det är i synnerhet fråga om ekonomisk verksamhet om du publicerar eller annonserar dina lokaler och tillhandahåller ytterligare tjänster. Tänk till exempel på att hyra ut din fastighet via en onlineuthyrningsplattform med erbjudande om städtjänster.
Läs mer om regler för semesteruthyrning.
Beslut: restriktioner för semesterbostäder i Spanien
Enligt den senaste domen kan spanska bostadsrättsföreningar lättare förbjuda semesteruthyrning. Det är tillräckligt att åberopa frekventa restriktioner i stadgarna eller regler för driften av en ekonomisk verksamhet inom komplexet. Konsekvenserna för ägare med en befintlig hyreslicens är fortfarande oklara och beror i hög grad på den konkreta situationen inom bostadsrättsföreningen. Det bör dock stå klart att presumtiva investerare bör göra en grundlig undersökning av bostadsrättsföreningen innan de köper.
