Att köpa en nybyggd fastighet i Spanien är förenat med vissa risker. När allt kommer omkring köper du en oavslutad lägenhet eller villa i ett främmande land. Därför förklarar den här artikeln i fem steg köpprocessen för nybyggnation i Spanien och pekar ut några fallgropar.
Steg 1: Bokning av en fastighet utanför planen i Spanien
När du har hittat en lägenhet eller villa som du vill köpa är det första steget att underteckna ett bokningsavtal. Till skillnad från ett återförsäljningsavtal är reservationsavtalet kortfattat och omfattar vanligtvis en sida. På ett sådant bokningsavtal hittar du uppgifter om arrangörens företag, en allmän beskrivning av projektet, identifiering av den specifika fastigheten och betalningsplanen. De viktigaste villkoren i ett bokningsavtal för nyproduktion är följande:
- du tar bort fastigheten från marknaden under en period på vanligtvis 30 dagar;
- du betalar en bokningsavgift på mellan 6 000 och 11 000 euro.
Reservationsavgiften för nybyggnationer i Spanien är ej återbetalningsbar.
Läs mer om reservationsavtalet.
Steg 2: innan du undertecknar det privata köpekontraktet för din nybyggda fastighet i Spanien
För att köpa säkert finns det tre punkter mellan bokningsavtalet och kompromissen som vi kontrollerar åt dig.
Först kontrollerar vi om bygglov verkligen har beviljats (Licencia de Obras). Det handlar inte bara om bygglovet för den fastighet du köper, utan även för urbanisationen och vissa delar av den. Till exempel måste en pool ha ett separat tillstånd.
Anmärkning: Om du vill ha finansiering för köp av en planerad bostad, kommer din bank eventuellt att begära bygglov innan pengarna frigörs.
Vi bör sedan undersöka om tillståndet verkligen motsvarar planerna, kvalitetskraven och de valda materialen (Plan för boende, Plan för urbanisering och Memoria de Calidades). Om det finns skillnader mellan det godkända projektet och det faktiskt levererade projektet, kommer detta att leda till ytterligare regleringskostnader i ett senare skede.
Slutligen kontrollerar vi - om det är en buy on-plan - om initiativtagaren är tillräckligt solvent. Äger man marken? Erbjuder initiativtagaren en bankgaranti?
Med en bankgaranti säkrar du framtida betalningar till arrangören. I händelse av försenad leverans, utebliven betalning eller konkurs hos arrangören kan du återfå betalningarna. En bankgaranti krävs enligt lag i Spanien, men i praktiken ser vi att arrangörer inte alltid erbjuder detta.
Läs mer om bankgarantin i en försäljningsplan.
Steg 3: det privata köpeavtalet och mellanliggande betalningar
När undersökningarna i steg 2 resulterar i ett positivt utlåtande, gör vi kompromissen (Privat avtal om köp av varor). Du kan sedan underteckna kompromissen för nybyggnation i Spanien, i vetskap om att projektet är i sin ordning.
I kompromissen anges villkoren för köpet. Som exempel kan nämnas klausuler om ändring. Det privata köpeavtalet är ett juridiskt bindande avtal med vilken du definitivt köper fastigheten.
Från och med undertecknandet av det privata köpekontraktet börjar mellanliggande betalningar. Vanligtvis sker detta via banköverföring. Du kan dock välja att göra betalningarna till ett tredjepartskonto. Vi kommer då att begära bankgarantin. Du kan begära en bankgaranti efter varje enskild betalning, inklusive för bokningsbeloppet. På så sätt är du helt trygg.
Om du väljer att avbryta försäljningen efter att ha undertecknat det privata köpekontraktet kommer alla redan gjorda betalningar att gå förlorade.
Även om den genomsnittliga tiden från byggstart till färdigställande är flera år, innehåller det privata köpeavtalet vanligtvis en uppskjutandeklausul. Om arbetena försenas kan initiativtagaren förlänga den avtalsenliga genomförandeperioden med 2 till 6 månader. Vet att de flesta projekt försenas i Spanien.
Läs fem tips om att köpa på plan i Spanien.
Steg 4: färdigställande av nybyggnation i Spanien
När arbetena är slutförda kontrollerar vi ytterligare fyra punkter innan notariehandlingen upprättas.
Det första steget är leverans av arkitekten. Den behöriga arkitekten intygar att projektet byggdes i enlighet med de godkända planerna (Slutgiltigt intyg för obra). Baserat på slutförandet kan vi ansöka hos kommunen om ett intyg om överensstämmelse specifikt för dina lokaler (Deklaration om ansvarig för den första anställningen). Utan detta dokument kan handlingen inte notarialbekräftas och du kan inte senare hyra via onlinekanaler.
Det andra steget består i att kontrollera den 10-åriga ansvarsförsäkringen (Dekalen Seguro). Det är obligatoriskt för projektledaren att teckna denna försäkring. Vi kontrollerar försäkringen så att du kan vara säker på att det finns försäkringsskydd för defekter i byggnadens strukturella komponenter.
Läs mer om tioårig ansvarsförsäkring i Spanien.
Det tredje steget är att kontrollera att anslutningen till vatten- och elnätet är korrekt (Boletin de Agua y de Luz).
Slutligen består det sista steget av den första registreringen av din fastighet i fastighetsregistret (deklaration 902N). Den första inbjudan till betalning av kommunalskatt (IBI) kan dock ta flera år eftersom kommunen behöver tid för att behandla nybyggnationen administrativt.
Här hittar du detaljerad information om färdigställandet av en ny byggnad i Spanien.
Steg 5: utfärdande av notariehandling
När ovanstående steg hade genomförts var nybyggnationen i Spanien formellt avslutad (Slutgiltig uppgift). Du kan sedan gå till notarien för att underteckna det notariserade köpekontraktet och ta emot nycklarna. Du gör också den slutliga betalningen, vanligtvis med bankcheck. Observera: datumet för köpehandlingen är inte nödvändigtvis det Datum för idrifttagande.
De sista stegen är sedan att registrera dina nya fastighetsbeteckningar i fastighetsregistret och teckna vatten- och elavtal i ditt namn. Du kommer då att vara en registrerad ägare.
Planerar du att beställa extra eller kompletterande arbeten? I så fall är det lämpligt att inkludera dessa arbeten i köpekontraktet. På så sätt kan du också dra nytta av momssatsen 10% på dessa arbeten. Läs mer här Moms på nybyggnation i Spanien.
Sammanslutning av delägare
Samfällighetsföreningen kommer också att inrättas (La Escritura de Obra nueva y Division Horizontal). Förvaltaren utses vanligtvis av initiativtagaren. Vid den första bolagsstämman kan dock delägarna utse en annan part med enkel majoritet.
Läs mer om delägarföreningar i Spanien.
Övriga punkter: NIE-nummer och spanskt bankkonto
Innan du kan underteckna den notariserade köpehandlingen är det ytterligare två punkter som du måste reda ut.
Först behöver du ett NIE-nummer. Detta är ditt (skatte) identifikationsnummer för den spanska regeringen. Detta nummer krävs för att betala din inköpsskatt.
Läs mer om hur du ansöker om ett NIE-nummer här.
Beroende på region behöver du också ett spanskt bankkonto. Detta för att göra din slutbetalning hos notarien. Dessutom fungerar det spanska bankkontot som ett löpande konto för fasta kostnader på fastigheten (vatten, el, IBI-skatt etc.). Men för Costa Blanca, till exempel, kan du göra betalningar via ett belgiskt bankkonto.
Läs mer om hur du öppnar ett spanskt bankkonto här.
Har du frågor Vill du köpa en ny byggnad i Spanien? Boka gärna ett förutsättningslöst möte via kontaktformuläret nedan. Då kan vi tillsammans diskutera nästa steg.
