Zakup nowej nieruchomości w Hiszpanii wiąże się z pewnym ryzykiem. W końcu kupujesz niedokończone mieszkanie lub willę w obcym kraju. Dlatego też niniejszy artykuł wyjaśnia w pięciu krokach proces zakupu nowego budynku w Hiszpanii i wskazuje na pewne pułapki.
Krok 1: Rezerwacja nieruchomości poza planem w Hiszpanii
Po znalezieniu mieszkania lub willi, którą chcesz kupić, pierwszym krokiem jest podpisanie umowy rezerwacyjnej. W przeciwieństwie do odsprzedaży, umowa rezerwacyjna jest sporządzana w skrócie i zwykle obejmuje jedną stronę. Na takiej umowie rezerwacyjnej znajdziesz dane firmy promotora, ogólny opis projektu, identyfikację konkretnej nieruchomości i harmonogram płatności. Główne warunki umowy rezerwacyjnej w nowym budownictwie to:
- Wycofujesz nieruchomość z rynku na okres zazwyczaj 30 dni;
- płacisz opłatę rezerwacyjną w wysokości od 6 000 do 11 000 euro.
Depozyt rezerwacyjny dla nowych budynków w Hiszpanii wynosi bezzwrotny.
Przeczytaj więcej o umowie rezerwacyjnej.
Krok 2: przed podpisaniem prywatnej umowy zakupu nowej nieruchomości w Hiszpanii
Aby zakup był bezpieczny, między umową rezerwacji a kompromisem są trzy punkty, które sprawdzamy dla Ciebie.
Po pierwsze, sprawdzamy, czy pozwolenie na budowę zostało przyznane (La Licencia de Obras). Dotyczy to nie tylko pozwolenia na budowę kupowanej nieruchomości, ale także urbanizacji i niektórych jej części. Na przykład basen wymaga osobnej licencji.
UwagaJeśli chcesz sfinansować zakup mieszkania, bank może zażądać pozwolenia na budowę przed wypłatą środków.
Następnie należy sprawdzić, czy pozwolenie faktycznie odpowiada planom, wymaganiom jakościowym i wybranym materiałom (Plan życia, Plan urbanizacji i Memoria de Calidades). Jeśli wystąpią różnice między zatwierdzonym projektem a faktycznie zrealizowanym projektem, doprowadzi to do dodatkowych kosztów regulacji na późniejszym etapie.
Na koniec sprawdzamy - jeśli jest to plan zakupu - czy promotor jest wystarczająco wypłacalny. Czy jest właścicielem gruntu? Czy promotor oferuje gwarancję bankową?
Gwarancja bankowa zabezpiecza przyszłe płatności na rzecz promotora. W przypadku opóźnienia w dostawie, niewywiązania się ze zobowiązań lub upadłości promotora, możesz odzyskać płatności. Gwarancja bankowa jest wymagana przez prawo w Hiszpanii, ale w praktyce widzimy, że promotorzy nie zawsze ją oferują.
Przeczytaj więcej o gwarancji bankowej w planie sprzedaży.
Krok 3: prywatna umowa zakupu i płatności okresowe
Gdy badania przeprowadzone w kroku 2 przyniosą pozytywną opinię, osiągamy kompromis (Contrato Privado de Compraventa). Następnie możesz podpisać kompromis dotyczący nowej budowy w Hiszpanii, wiedząc, że projekt jest w porządku.
Kompromis szczegółowo określa warunki zakupu. Na przykład klauzule poprawek. Prywatna umowa kupna jest prawnie wiążąca umowa za którą ostatecznie kupujesz nieruchomość.
Od momentu podpisania prywatnej umowy zakupu rozpoczynają się płatności okresowe. Zwykle odbywa się to przelewem bankowym. Można jednak zdecydować się na dokonywanie płatności na konto strony trzeciej. Zażądamy wówczas gwarancji bankowej. Możesz poprosić o gwarancję bankową po każdej indywidualnej płatności, w tym za kwotę rezerwacji. W ten sposób jesteś całkowicie zabezpieczony.
Jeśli zdecydujesz się zrezygnować ze sprzedaży po podpisaniu prywatnej umowy kupna, wszystkie już dokonane płatności zostaną utracone.
Chociaż średni czas od rozpoczęcia budowy do jej ukończenia wynosi kilka lat, umowa zakupu prywatnego zwykle zawiera klauzulę odroczenia. Jeśli prace są opóźnione, promotor może przedłużyć umowny okres realizacji o 2 do 6 miesięcy. Należy pamiętać, że większość projektów w Hiszpanii jest opóźniona.
Zapoznaj się z pięcioma wskazówkami dotyczącymi kupowania w Hiszpanii.
Krok 4: zakończenie nowej budowy w Hiszpanii
Po zakończeniu prac sprawdzamy jeszcze cztery punkty przed sporządzeniem aktu notarialnego.
Pierwszym krokiem jest dostarczenie przez architekta. Właściwy architekt poświadcza, że projekt został zbudowany zgodnie z zatwierdzonymi planami (Certificado de final de Obra). W oparciu o ukończone prace możemy wystąpić do gminy o wydanie certyfikatu zgodności specjalnie dla danego lokalu (Declaración Responsable de Primera Occupacion). Bez tego dokumentu akt nie może zostać poświadczony notarialnie i nie można go później wynająć za pośrednictwem kanałów online.
Drugi krok polega na sprawdzeniu 10-letniej polisy ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej (Seguro Decenal). Wykupienie takiego ubezpieczenia jest obowiązkowe dla promotora. Sprawdzamy polisę, aby upewnić się, że ubezpieczenie obejmuje wady elementów konstrukcyjnych budynku.
Dowiedz się więcej o dziesięcioletnim ubezpieczeniu OC w Hiszpanii.
Trzecim krokiem jest sprawdzenie prawidłowego podłączenia do mediów, takich jak woda i elektryczność (Boletin de Agua y de Luz).
Ostatnim krokiem jest pierwsza rejestracja nieruchomości w księdze wieczystej (deklaracja 902N). Jednak pierwsze wezwanie do zapłaty podatku komunalnego (IBI) może potrwać kilka lat, ponieważ gmina potrzebuje czasu na administracyjne przetworzenie nowej konstrukcji.
Tutaj znajdziesz szczegółowe informacje na temat ukończenia nowego budynku w Hiszpanii.
Krok 5: zawarcie aktu notarialnego
Po wykonaniu powyższych kroków, nowa konstrukcja w Hiszpanii została formalnie zakończona (Final de Obra). Następnie można udać się do notariusza, aby podpisać akt notarialny sprzedaży i odebrać klucze. Dokonasz również ostatecznej płatności, zazwyczaj czekiem bankowym. Uwaga: data aktu notarialnego niekoniecznie jest datą data uruchomienia.
Ostatnim krokiem jest zarejestrowanie nowych tytułów własności w rejestrze gruntów oraz zawarcie umów na dostawę wody i energii elektrycznej na swoje nazwisko. Będziesz wtedy zarejestrowanym właścicielem.
Czy planujesz zamówić dodatki lub dodatkowe prace? Jeśli tak, zaleca się uwzględnienie tych prac w akcie zakupu. W ten sposób możesz również skorzystać ze stawki VAT 10% na te prace. Więcej informacji tutaj VAT na nowe budownictwo w Hiszpanii.
Stowarzyszenie współwłaścicieli
Utworzone zostanie również Stowarzyszenie Współwłaścicieli (La Escritura de Obra nueva y Division Horizontal). Powiernik jest zazwyczaj wybierany przez promotora. Jednakże na pierwszym walnym zgromadzeniu współwłaściciele mogą wyznaczyć inną stronę zwykłą większością głosów.
Przeczytaj więcej o stowarzyszeniach współwłaścicieli w Hiszpanii.
Inne punkty: NIE numer i hiszpańskie konto bankowe
Przed podpisaniem aktu notarialnego sprzedaży należy jeszcze uporządkować dwie kwestie.
Po pierwsze, będziesz potrzebować numeru NIE. Jest to numer identyfikacyjny (podatkowy) dla rządu hiszpańskiego. Numer ten jest wymagany do płacenia podatków od zakupu.
Więcej informacji na temat ubiegania się o numer NIE można znaleźć tutaj.
W zależności od regionu potrzebne będzie również hiszpańskie konto bankowe. Ma to na celu dokonanie ostatecznej płatności u notariusza. Ponadto hiszpańskie konto bankowe służy jako rachunek bieżący dla stałych kosztów nieruchomości (woda, prąd, podatek IBI itp.). Jednak na przykład na Costa Blanca można dokonywać płatności za pośrednictwem belgijskiego konta bankowego.
Dowiedz się więcej o otwieraniu hiszpańskiego konta bankowego tutaj.
Czy pytania Chcesz kupić nowy budynek w Hiszpanii? Zapraszamy do umówienia się na niezobowiązujące spotkanie za pośrednictwem poniższego formularza kontaktowego. Następnie możemy razem omówić kolejne kroki.
