Zgodnie z oczekiwaniami, hiszpańskie przepisy dotyczące wynajmu wakacyjnego stają się coraz bardziej rygorystyczne. Nie tylko ustawodawcy pracują nad nowymi inicjatywami mającymi na celu ograniczenie wynajmu wakacyjnego, ale także hiszpańskie orzecznictwo bardziej rygorystycznie interpretuje istniejące przepisy. Na przykład, interpretacja ograniczeń dotyczących wynajmu wakacyjnego w Hiszpanii w ramach stowarzyszeń współwłaścicieli jest poszerzana. W tym artykule znajdziesz więcej informacji na temat nowych ograniczeń dotyczących wynajmu wakacyjnego w Hiszpanii.
Oto więcej informacji na temat naszych oczekiwań dotyczących hiszpańskiego rynku najmu w 2024 roku.
Ostatnie orzeczenia
Hiszpański Sąd Najwyższy orzekł w sprawie dwa orzeczenia ustalił, że wynajem wakacyjny kwalifikuje się jako działalność gospodarcza. Działalność gospodarcza oznacza wszelką działalność zawodową, gospodarczą i handlową, taką jak np. salon kosmetyczny, praktyka lekarska czy prowadzenie sklepu. Trybunał stwierdził, że istniejące w przepisach o współwłasności zakazy prowadzenia działalności gospodarczej mogą mieć również zastosowanie do wynajmu wakacyjnego. Wynajem wakacyjny nie może być zatem traktowany wyłącznie jako korzystanie z mieszkania lub domu w celach mieszkalnych.
Wpływ na wynajmujących
Ograniczenie to jest odrębne od przewidzianej przez prawo możliwości zakazania wynajmu wakacyjnego przez stowarzyszenie współwłaścicieli 3/5 głosów obecnych na zwyczajnym walnym zgromadzeniu. Oznacza to, że istniejące wcześniej klauzule z ograniczeniami działalności gospodarczej w statucie lub regulaminie współwłasności mogą zostać wykorzystane do wstrzymania wynajmu wakacyjnego.
Dzieje się tak w przypadku, gdy zasady współwłasności zawierają klauzulę zakazującą jakiejkolwiek formy działalności gospodarczej lub biznesowej w budynku lub kompleksie. To samo dotyczy sytuacji, gdy istnieje klauzula ograniczająca wykorzystanie mieszkań i domów w ramach urbanizacji do celów mieszkalnych. Klauzule takie muszą być jednoznaczne: zakaz prowadzenia działalności gospodarczej i/lub nakaz wyłącznego użytkowania mieszkalnego musi być jasny, precyzyjny i wyraźny. W przypadku istnienia ważnego ograniczenia, administrator lub prezydent może zdecydować o interpretacji tych klauzul jako zakazujących wynajmu wakacyjnego.
Konsekwencje dla właścicieli z istniejącą licencją na wynajem są nadal niejasne. Z jednej strony, można argumentować, że nawet jeśli istnieje zakaz prowadzenia działalności gospodarczej lub nakaz wyłącznego korzystania z lokalu mieszkalnego, to dopóki wspólnota nie podjęła w przeszłości żadnych działań, to doszło do umorzenia. Z drugiej strony, i jest to bardziej prawdopodobny scenariusz, ktoś będzie próbował argumentować, że koncesja na wynajem tylko potwierdza istnienie działalności gospodarczej. Konsekwencje będą zatem musiały być rozpatrywane indywidualnie dla każdego przypadku. Rozważmy na przykład następujące pytania:
- Czy istnieje ograniczenie w statucie lub regulaminie?
- Czy zakaz i/lub przykazanie są wystarczająco jasno zdefiniowane?
- Jak społeczność postrzegała wynajem wakacyjny w przeszłości?
- Jak regularnie odbywają się wypożyczenia?
Dowiedz się więcej o współwłasności w Hiszpanii tutaj.
Co oznacza wynajem wakacyjny?
Zasady dotyczące wynajmu wakacyjnego są określane przez 17 różnych autonomicznych regionów Hiszpanii. Każdy region ma zatem własną definicję prawną wynajmu wakacyjnego. Jednak ogólna charakterystyka wynajmu wakacyjnego to dom lub mieszkanie udostępniane (i) regularnie, (ii) za opłatą, (iii) na krótkie okresy, (iv) bezpośrednio lub pośrednio (za pośrednictwem lub operatora) (v) najemcom w celach wakacyjnych. W szczególności z działalnością gospodarczą mamy do czynienia w przypadku upubliczniania lub reklamowania swoich lokali i świadczenia dodatkowych usług. Przykładem może być wynajem nieruchomości za pośrednictwem internetowej platformy wynajmu z ofertą usług sprzątania.
Przeczytaj więcej o zasadach wynajmu wakacyjnego.
Decyzja: ograniczenia dotyczące wynajmu wakacyjnego w Hiszpanii
W oparciu o niedawne orzeczenie, hiszpańskie stowarzyszenia współwłaścicieli mogą łatwiej zakazać wynajmu wakacyjnego. W rzeczywistości wystarczy powołać się na częste ograniczenia w statucie lub regulaminie prowadzenia działalności gospodarczej w ramach kompleksu. Konsekwencje dla właścicieli posiadających wcześniejszą licencję na wynajem są nadal niejasne i będą w dużej mierze zależeć od konkretnej sytuacji w ramach stowarzyszenia współwłaścicieli. Niemniej jednak powinno być jasne, że potencjalni inwestorzy powinni dokładnie sprawdzić stowarzyszenie współwłaścicieli przed zakupem.
